权倾天下之凝烟皇后美国市场，11月，美国独立屋和公寓的租赁金仍在上涨，但涨幅远低于预期，因高通胀打压了消费者，也使得房东失了定价权。根据数据，11月的租赁金涨幅连续第10个月放宽，与2021年11月相比，租赁只增长了3.4%。在美国50个最大的都会区市场中，租金要价的中位数下降至1712美元，比10月份低了22美元，较7月份的峰值下降了69美元。CoreLogic报告称，与2021年10月相比，独立屋租金涨幅放宽至8.8%，是一年多来的最小涨幅。然而，涨幅仍然是疫情前的三倍。

　　加拿大市场，根据亚洲旅宿大数据研究院监测显示，加拿大房地产的平均月租首次超过两千加元。十一月份，租房（涵盖所有类型的住房）住的加拿大人平均要交2024加元的房租，比去年11月份上涨了12.4%。这个涨幅远远超过了6.9%的加拿大通胀率。监测显示，今年以来，加拿大全国所有房地产市场的租赁费用都在迅速上涨。但房租最贵的仍是温哥华和多伦多。以一室一厅和两室一厅的公寓为例，温哥华的平均月租分别是2633加元和3598加元，为全国最高。其次是多伦多，分别为2532加元和3347加元。但是最高的同比增长率出现在大温地区本那比。该市十一月的一室一厅公寓月租比去年同期增加了32%。加拿大房租最贵的二十个城市有十九个位于BC省和安大略省。唯一一个这两省之外的高房租城市是加东哈利法克斯市。

　　欧洲方面，英国房地产机构Homelet发布了11月租金报告，围绕伦敦有三个重点数据：1. 截至2022年11月，伦敦平均月租金已达2011英镑，约合1.7万人民币，再创历史新高。按照伦敦每月2011英镑的最新租金计算，在伦敦租房一年大概需要2.4万英镑，约合人民币21万每年。2. 过去一年（2021年11月-2022年11月），伦敦月租金增长了14.5%。3. 在伦敦所有地区中，近5年租金增长最快的是威斯敏斯特区（Westminster），同期增长了49.6%。

　　澳大利亚公寓市场进入11月，依然紧俏火爆。研究机构Suburbtrends的分析显示，在需求飙升和空置率创历史新低的背景下，在悉尼和黄金海岸拥有住宅投资性房产的房东，有望每年多获得至少5200澳元的租金收入。Domain的数据显示，澳洲租金预计将在澳大利亚28个郊区大幅上涨，而过去12个月，澳洲空置租赁住宅数量下降了46.6%。Domain 11月的租房数据显示，全国空置率保持在0.8%的历史低点，尽管悉尼受季节性因素影响小幅上升至1.1%。墨尔本的空置率降至1.1%，而其他所有首府的空置率均低于1%。在悉尼，可出租房屋在截至11月的一年中暴跌52.2%，墨尔本下跌63.8%，布里斯班下跌42%，珀斯下跌44.1%，阿德莱德下跌31%。霍巴特和堪培拉是仅有的两个空置出租房源大幅上涨的首府城市，分别上涨了25%和21.7%。

　　新加坡11月份的住宅租赁量下降，而公寓和住房发展局(HDB)公寓的租金上涨，这两个公寓的租金分别连续23个月和29个月上涨。根据SRX和99统计，11月公寓租金环比上涨2%，同比上涨34%，主要受中区外地区(OCR)的推动，该地区租金环比上涨0.8%，同比上涨36.5%。中部其他地区(RCR)的租金环比增长1.5%，同比增长33.9%，而核心中部地区(CCR)的租金环比增长0.8%，较2021年11月增长30.6%。据统计，11月共有4160个共管公寓单位出租，较上月约4355个单位下降4.5%。这比11月份的5年平均交易量低7.2%，比去年同期下降16.5%。11月租赁交易下降可能是因为更多租户和房东在年底期间度假，导致看房人数减少。

　　在组屋租赁市场，价格较2022年10月上涨1.6%，同比上涨27.8%。受三居室(3.2%)、五居室(2.1%)和行政公寓(1.2%)租金上涨的推动，成熟期和非成熟期物业租金分别较上月增长1.9%和1.3%。四居室的租金环比小幅上涨0.1%。整体组屋租金同比增长27.8%，成熟及未成熟屋分别增长27.4%及28%。所有房型的租金均录得同比上涨，其中三居室、四居室、五居室及行政人员租金分别上涨26.3%、27.1%、29.6%及31.4%。碧山、武吉美拉、中环和皇后镇等热门城镇，四室、五室和行政公寓的租金中位数已经突破3000新元大关。另一方面，三居室公寓的租金中位数一直保持在3000新元以下。”

　　值得一提的是11月卡塔尔的公寓市场。11月21日起，2022年卡塔尔世界杯正式开赛。本次世界杯在卡塔尔7座城市共12个场馆举办，而卡塔尔常住人口仅290万人（相当于河北保定市），11521平方千米的国土面积（相当于1.5个广州），却要接待来自全球的120-170万名游客。现状就是，卡塔尔全国仅有3万间标准酒店客房，而世界足联则已预订了80%的房间。作为世界杯开赛重要的住宿补充，卡塔尔公寓和由私人改装的住宅，价格飙升至567-10633元一晚，价格上涨有的超过500%，仍一房难求。

　　11月，全国租赁市场略有回温，全国租金中位数重回2000元。根据全国房价行情网的11月数据，全国租金中位数只有2000元/月，环比增加了2.56%，同比上升了5.26%。从城市租金排行来看，平均租金排行TOP10分别是北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、三亚、天津、福州。10强租金成3涨7跌，其中北京租金为116.81元/月/平米，环比增加0.28%；天津租金为40.61元/月/平米，环比增加1.43%；福州租金为39.29元/月/平米，环比增加2.23%。其余7家TOP10城市都出现租金环比降价，其中上海租金为99.21元/月/平米，环比降低1.84%；深圳租金为88.25元/月/平米，环比降低3.05%；杭州租金为70.21元/月/平米，环比降低3.41%；广州租金为61.38元/月/平米，环比降低1.74%；厦门租金为49.66元/月/平米，环比降低1.99%；南京租金为48.63元/月/平米，环比降低1.17%；三亚租金为44.06元/月/平米，环比降低1.92%。

　　一是万科青藤公园@HOME上海开业。11月1日，上海市闵行区吴泾镇的租赁住房项目万科青藤公园@HOME正式开业，提供从48-101平方米的租赁住宅，适配多元租住需求。

　　二是铂顿国际公寓签约广东梅州。11月19日，铂顿国际公寓成功签约广东梅州建达欣悦国际，这将是铂顿进驻梅州的首个项目。铂顿国际公寓是东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，目前已进驻包括广州、佛山、珠海、东莞、南宁、柳州等数十个城市。

　　三是自如首座国际产业园租赁社区上线万平米。项目位于广西壮族自治区钦州市钦南区金谷大街与友谊大道交叉口西340米幸福小镇，物业类型为园区配套住宿，房间数量1500多套，面积12万㎡，提供包括一居、两居、三居和四居的户型，面积有50㎡、75㎡、100㎡和125㎡，租金1300~2300元/月。

　　四是上海地产集团又一保障性租赁住房社区耀华国际即将入市。耀华国际社区是上海市区内首个保障性租赁住房大型社区，规模大、辐射广、租期稳定、专业运营，为来沪新市民、青年人提供质优价廉的生活居所。耀华国际社区共计14栋高层租赁住房，房源体量达3000余套，2022年12月开放样板房参观，接受企业整体承租。

　　一是万科公寓管理公司注册资本增至12亿元。万科公寓管理有限公司注册资本增加，从人民币1亿元增至人民币12亿元，增幅达1100%。企查查资料显示，万科公寓管理有限公司成立于2021年3月，该公司由万科企业股份有限公司全资持股。该公司对外投资两家子公司，分别为珠海泊寓投资发展有限公司、深圳泊寓企业发展有限公司，均为全资持股。

　　二是方恒集团转让与冠寓合资企业北京龙湖方恒30%股权。北京方恒集团有限公司挂牌转让北京龙湖方恒商业运营管理有限公司30%股权，转让底价为150万元，披露时间为2022-11-14至2022-12-09。

　　三是蛋壳公寓被强制执行443万，未履行金额超1亿。蛋壳公寓关联公司紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增一则被执行人信息，执行标的443万余元，关联案件涉及服务合同纠纷，执行法院为北京市朝阳区人民法院。此外，该公司存在数十条被执行人、失信被执行人信息，以及数百个终本案件、限制消费令，未履行金额超1亿元。

　　四是招商蛇口拟转让南京招汇公寓管理2.1％股权及债权。招商蛇口旗下子公司招商局地产（南京）有限公司挂牌南京招汇公寓管理有限公司2.1%股权及相关债权。据悉，标的公司成立于2018年9月，实缴资本1000万元，是小型的房地产业公司。标的公司由招商局地产南京公司持股51%，由南京东南公寓管理有限公司持股49%。

　　五是传绿地5.04亿美元出售洛杉矶59层公寓楼。中国一家大型开发商周二以巨额亏损出售了洛杉矶市中心最高的出租公寓大楼。买家是一家非上市公司、公寓所有者Northland。绿地控股集团股份有限公司的美国子公司以5.04亿美元的价格出售了这幢59层的公寓楼。这一销售金额创下了洛杉矶单一出租物业的销售纪录，但仍远低于绿地最初希望的销售金额。18个月前，这栋公寓楼的要价是6.95亿美元，即便是这个价格，也低于绿地支付的开发成本。这座名为THEA at Metropolis的公寓楼是绿地在洛杉市中心的大型项目中的第四座大楼。该公司于2014年开始建设。

　　六是雅住公寓管理接盘上海青巢酒店管理100%股权。上海锐诩企业管理有限公司退出上海青巢酒店管理有限公司100% 股权，雅住公寓管理（上海）有限公司接盘。于股权变更前，青巢酒店管理由锐诩企管 100% 持股；于股权变更后，青巢酒店管理由雅住公寓管理 100% 持股。

　　11月，地方政府进一步健全了住房保障体系。在市场培育方面，上海、深圳、河北、河南、山东、广西、西安等省市进一步加大保租房的筹集力度，鼓励盘活存量用地。另外，各地引导专业化规模化的租赁企业运营保障性租赁住房，提升房源的品质，规范租赁市场的运行，推动租赁市场高质量发展。

　　一是深圳首张可售人才住房预售证发布，推出1068套保障房。深圳星河开市客环球商业中心获批预售，包括住宅、商业、酒店共1132套房源。据了解，此前项目规划，项目住宅房源均为可售型人才住房，所以这次或将成为深圳发出首张可售型人才住房的许可证。

　　二是上海黄浦启动人才安居工程 ，“十四五”人才公寓达一万套。“十四五”期间，黄浦区持续拓宽人才公寓房源筹措渠道，将保障性租赁住房纳入人才安居房源和政策的保障范围，更大力度支持社会力量新建、改建人才公寓。黄浦区的人才公寓总量将提升到10000套，2023年预计会有3500余套房首批投入使用。

　　三是河北今年已筹集4.6万套保租房。今年，河北省加快完善住房保障体系，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，截至9月底已提前完成筹集保障性租赁住房4.6万套的年度任务。

　　四是厦门今年拟竣工保租房10000套。厦门市2022年推进保障性租赁住房竣工房源10000套，目前共有11个在建市级项目在稳步推进中。

　　五是山东明年计划新开工保租房83881套。山东省住房城乡建设厅等4部门11月公布2023年山东省保障性租赁住房、公租房保障和城镇棚户区改造等计划任务。2023年，全省计划新开工（筹集）保障性租赁住房83881套，基本建成16028套，新筹集公租房600套，计划发放租赁补贴44912户，新开工棚户区改造89883套。

　　六是河南已筹建保租房11.49万套。河南省已筹集、开工保障性租赁住房7.98万套，完成年度计划的91.7%，其中郑州5.23万套、完成率100%，南阳11309套、完成率95.77%。据了解，自2021年启动保障性租赁住房建设以来，河南省已开工（筹集）保障性租赁住房房源11.49万套，5.1万新市民、青年人实现了安居梦。

　　七是沈阳今年筹集保租房25074套。沈阳市今年计划筹集保障性租赁住房2.5万套，截至11月15日，已筹集25074套(间)，提前完成全年工作目标。2021年至今，全市已累计筹集新增保障性租赁住房4.8万套，已投入运营约1.3万套(间)，有效解决了新市民、青年人的阶段性居住需求。

　　八是天津今年已筹建保租房4.32万套。今年以来，天津市已筹集建设121个保障性租赁住房项目、4.32万套（间），超额完成了今年20项民心工程目标。

　　九是广西“十四五”将建保租房22.35万套，预计融资总额800亿元。为加快发展保障性租赁住房，助力新市民青年人圆安居梦，2021年以来，广西坚持以人民为中心，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，按照供需匹配原则，大力推进保障性租赁住房建设，“十四五”期间，广西计划建设保障性租赁住房22.35万套。预计“十四五”期间，全区保障性租赁住房和棚户区改造领域融资总额达800亿元，其中2022年投放贷款100亿元。

　　综述：2022年11月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数处于平稳位置，监测均分分别达到达到57.46、97.57，同比下降2.63%、1.87%。

　　搜索指数：搜索热度TOP5，分别是铂顿国际公寓、龙湖冠寓、雅诗阁、万豪行政公寓、万科泊寓。本月搜索热度主要集中新店开业签约、新品牌发布等方面，如铂顿国际公寓成功签约广东梅州建达欣悦国际、雅诗阁坚持原定战略目标2023年实现全球物业规模达到16万套、雅诗阁万豪推出新公寓品牌等一度成为行业上榜热搜事件。

　　媒体指数：11月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为龙湖冠寓、自如租房、华润置地有巢公寓、憬黎、窝趣公寓，如自如举办“2023自如业主产品与服务发布会”、华夏基金华润有巢REIT发售、憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）与阿里云正式达成合作。报道等，都是重点宣传方向。

　　新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在冬季营销活动方面。指数TOP5分别为微信、小红书、抖音、B站、微博。如北京上海多家公寓企业推出双12促销优惠租金活动、瓴寓国际与南京新居建设集团签订战略合作协议，共同携手打造南京江北新区大新人才公寓项目等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。

　　投资人指数：11月疫情防控形势也较为复杂，公寓市场两极分化依然较为严重，加上毕业季租房热潮渐渐退去，一二线城市租赁市场价格多数回落。不过，由于国家持续出台公寓方面的政策和监管措施，加上“纳保”和公寓REITS一系列新政策实施，公寓市场前景广阔，投资人信心保持平稳，指数总体呈现中高位，和上月相比有较大提升。

　　保租房REITs实现再扩容｜在金融端层面，保租房REITs实现再扩容，首个市场化机构运营的保租房REIT正式获批。11月11日，华夏基金华润有巢REIT发售公告显示，该REIT项目计划于11月14日-15日两天认购，根据此前的询价，将发售价格定为2.417元/份，按5亿份的发售份额计算，本次预计募集资金总额为12.085亿元。而根据最新监测，作为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，项目配售前募集规模突破1200亿，机构投资者网下询价倍数超过213倍，充分体现了市场对华润置地的信任和对保租房REITs资产品类的认可。

　　因此，加上华润有巢保租房REIT，国内已经成立的保租房REIT数量达4只。其他三只分别是：中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT。首批三只已上市的保租房REIT成立至今，在二级市场的交易价格涨幅均在25%以上，投资者对保租房的发展持非常积极的态度。

　　公寓加快输出品牌管理｜11月，众多公寓品牌加大自身品牌管理输出和战略合作，在长租公寓市场开启第二轮火爆的关键时期，发挥自身优势，继续扩大市场占有率。

　　雅诗阁坚持原定战略目标，于2023年实现全球物业规模达到16万套，在华拥有/管理6万套单元。其中全球物业规模有望在今年达成。在接下来的几年中，一方面雅诗阁将继续通过品牌管理输出的模式，为房企提供去库存的解决方案，同时也会密切关注R4地块(租赁住房地块)的投资。目前雅诗阁正和多家国企沟通，并将在上海、杭州、苏州等华东地区先行尝试。

　　锦江酒店（中国区）旗下首个公寓品牌，憬黎公寓酒店（TULIP LODJ）与阿里云正式达成合作。憬黎公寓将在产品打造上，植入阿里云智慧公寓系统，为服务精细化锦上添花。另外，尔家与广益街道达成战略合作，携手开发益家安居新型人才公寓项目。住房租赁企业战略合作加速，在产品的智能化方面进一步发展。

　　瓴寓国际与南京新居建设集团签订战略合作协议，共同携手打造南京江北新区大新人才公寓项目。项目共规划684套（1140间）高品质优质房源，以两房户型和一房户型为主，可覆盖人才不同阶段居住需求。同时，这也是瓴寓继南京海智湾江北十二星座街区、南京建邺区河西南G116租赁地块、南京天马路综合租赁社区、南京铁北租赁社区，在宁开发的第五个大社区项目。

　　11月19日，铂顿国际公寓成功签约广东梅州建达欣悦国际，这将是铂顿进驻梅州的首个项目。铂顿国际公寓是东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌，目前已进驻包括广州、佛山、珠海、东莞、南宁、柳州等数十个城市。作为专业的资产运营方，铂顿将继续保持初心、深耕精细化运营，持续与多方合作。

　　上海尔家商业管理有限公司与广益街道达成战略合作，携手开发益家安居新型人才公寓项目。

　　11月21日，冠寓以1113万元成功中标一创新产业园三期宿舍委托运营项目，委托运营的面积约为2.8万平方米，其中包括宿舍区2.7万平米，共512户，合肥冠寓须为项目的客户提供公寓租赁服务。

　　自如首座国际产业园租赁社区上线万平米。由中马集团牵手自如打造的向海居・自如里租赁社区正式上线。目前，自如已在全国布局多个租赁社区，包括北京京南大学城自如里、雄安新区人才公寓社区、上海北桥自如里、广州凯得家自如里等等，合作物业类型涵盖租赁住宅用地、存量公寓、村集体用地等。

　　公寓推出新品牌竞争高端市场 ｜11月，万豪国际集团宣布推出万豪旅享家公寓 (Apartments by Marriott Bonvoy)，成为继万豪行政公寓之后的又一公寓品牌。据了解万豪旅享家公寓定位奢华和超高端，且目前仅在美国和加拿大两大市场推出。产品层面，公寓内含独立客厅和卧室、全套厨房设备以及洗衣机和烘干机，比传统服务式公寓家居设备更全面一些。服务层面，万豪旅享家公寓并不提供某些传统的酒店服务，比如餐饮、会议空间和零售商品。物业层面，万豪旅享家公寓的设计理念并不格式化，而是类似于万豪旗下的精选集合品牌傲途格精选酒店和臻品之选酒店，即软品牌的概念，为物业选择提供了更多的自由空间。

　　11月23日，另一公寓品牌巨头雅诗阁有限公司推出其全新酒店式公寓品牌Somerset。新品牌倡导包容性和可持续性，个人、家庭和环境之间的和谐，旨在打造五星级服务式公寓。

　　中国保租房和公寓缺口巨大｜根据最新统计，到2025年，中国筹建保租房或将耗资2万亿元。中国计划在“十四五”期间筹集建设保障性租赁住房870万套间，大约相当于每年新增住房供给的10%。标普全球评级信用测算，从2022年到2025年，该计划或将耗资1.6万亿-2.0万亿人民币。此外，各参与方还面临着不同的机会成本，如地方政府和银行可能会优先执行政策任务，而把商业利益摆在相对次要的位置。标普预计参与城市将达190个左右，受益租户将达2,600万人左右。在北京、上海、广州和深圳，保障性租赁住房可能会占到一半的新增住房供给。

　　11月，CBRE世邦魏理仕近日发布《中国长租公寓投资报告》，报告指出，受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。世邦魏理仕预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。该机构认为，强劲的需求增长，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，将令长租公寓成为未来十年中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。

　　公寓运营比拼资产管理能力｜11月5日，住房租赁行业的头部品牌“自如”，以线上、线下融合交互的创新形式，举办“2023自如业主产品与服务发布会”。在发布会上，面向广泛业主“有房难出租、有房想出租”的需求，自如提出以“自如增益租”为核心模式的解决方案，即“以高标准的产品能力、专业出租能力、装修交付能力、服务管理能力，为毛坯、老旧、简装、精装、豪宅等全品类房屋做好全生命周期房屋资产管理，以期做到让每一套业主的房屋可以变得更美、价值更好。”发布会上，自如推出通过自如改造的整租“心舍2.0”产品；对于简装、精装的房屋，自如的“速优家”产品，则能更好地实现房屋快速焕新，以出租激活存量资产产生使用价值；在独具稀缺性的豪宅方面，自如“曼舍”的艺术设计能力与产品打造能力，屡获专业奖项认可。除了在产品能力方面不断精进，自如在发展的11年里，还通过对专业出租、装修交付、服务管理方面的能力提升，助力各类房屋资产价值的持续增长。

　　11月，东呈集团旗下中高端服务式公寓品牌铂顿国际公寓与佛山顺德保利中悦广场项目达成合作，未来将打造当地标杆公寓住宿产品。目前，铂顿国际公寓在佛山地区已运营有祖庙店、花卉世界潭洲会展店、盈天广场湾华地铁站店等多个门店，伴随保利中悦广场项目的合作达成，铂顿将继续扩大佛山住宿业的市场占有率，为投资人带来更稳健的收益。

　　可以预见，以增益租模式为核心的房屋资产管理模式，将成为住房租赁市场发展的主流模式。不仅在房屋品质提升的同时，有效释放了城市存量住房的居住价值，满足城市租房群体对品质居住的需求，还通过专业出租能力、装修交付能力、租期服务管理能力，有效保障每一套房屋的高标准交付和精细化运营，让业主享受品质提升带来的收益红利，保持房屋持续的生命力。