况晓雅18天艰难减肥日记7月24日，政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。另外，7月24日至25日，证监会召开2023年系统年中工作座谈会强调，继续保持房企资本市场融资渠道稳定。

　　那么，地产政策有哪些积极变化？地产领域，后续我们重点关注哪三个投资方向？地产行业洗牌过程中哪些公司有望脱颖而出？今天我们深度了解下。

　　当前房地产行业供给端持续去化以及需求端慢复苏的背景下，行业过热发展的阶段已经成为过去式，“适时调整优化房地产政策”成为必要手段，过去在行业供需较旺时期出台的限制性政策有望进一步松动。

　　另外，7月14日高层表示，“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，建议持续关注一二线核心城市因城施策政策推进情况。

　　房地产行业自1998年住房体制改革以来的20余年，已经经历了2008-2009年和2014-2016年两轮较大的政策宽松周期，本轮周期自2021年下半年起还在延续。而在历年历次的中央政治局，2023年7月首次提出中国房地产市场处于“供求关系发生重大变化”的新形势，此前有与之类似的提法是2015年12月的“要化解房地产库存”和2016年4月的“有序消化房地产库存”。

　　在2014-2016年的上一轮周期中，除一线和三亚外其他城市限购均松绑，房贷利率下滑至4%左右水平且“认房又认贷”有优化；而当前房地产形势较2014年更为严峻，2022年商品房销售面积同比-24.3%，2014年同比-7.6%，民营房企违约事件频出，部分国企和混合所有制房企也面临资金压力，预计本轮在延续上轮部分宽松的基础上，支持范围或更广。

　　2021年下半年以来，房地产市场持续下行，2023年一季度经历短暂“小阳春”后，二季度持续回落。2023年1-6月，商品房销售面积累计59515万方，累计同比-5.3%；商品房销售额63092亿元，累计同比+1.1%；6月单月，商品房销售面积13075万方，同比-18.2%，商品房销售额13305亿元，同比-19.2%（追溯调整）；而7月至今新房高频销售面积同比-30.9%。

　　在销售持续承压的背景下，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，在政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，预计各地在需求端的宽松政策将持续发力，未来高能级城市支持置换改善需求、优化远郊限购等措施或有望出台落地。

　　2023年4月政治局会议中提出“积极推动城中村改造”，7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，此次会议再次强调，预计未来城中村改造将是地产新发展模式中的重要赛道。

　　对标2014-2016年周期中棚改货币化去库存，当前城镇化率、居民杠杆等已发生较大变化，城中村改造对房地产投资和需求的提振或较为温和，与供求两端的宽松政策协同，促进房地产行业回归平稳发展状态。

　　值得注意的是，无论是未来政策宽松的边际变化，还是城中村改造的推进，都主要是在一二线城市和支持改善型需求方面，一二线和改善产品占比高的房企更加受益。

　　根据中指研究院2023年1-5月百强销售榜单，TOP20房企中有9家属于国央企背景房企，2020年仅有5家，其销售金额和销售面积在TOP20中所占比重达到了52.8%和55.0%，2020年占比仅为23.1%和21.1%。

　　从销售增速表现上来看，在TOP20房企中，国央企背景房企在2022年以及2023年上半年综合表现更优，如越秀地产、华发股份、华润置地等。

　　2023年1-5月权益拿地排行榜前20房企中仍是以央国企背景房企占多数。华润置地连续在2022年及2023年1-5月权益拿地金额居于行业首位，其次是建发房产、保利发展、招商蛇口等。

　　具有稳健财务优势的部分央国企背景房企拿地强度维持稳健积极。华润置地、建发房产在2022年及2023年1-5月的权益拿地强度均保持在25%以上。去年权益拿地强度在25%以上的房企中国铁建、越秀地产、滨江集团等在2023年1-5月的权益拿地强度维持在15%左右或以上水平。

　　从主要城市拿地结构来看，央国企仍是拿地主力，但民营房企拿地占比明显提升。2023年央国企（含地方国资）背景房企在集中供地的22城中拿地金额占比达到60%，较2022年79%下降了19pct，民营房企拿地占比达到了34%，较2022年提升了18pct。

　　债券融资方面，预计在销售企稳以及“三支箭”政策持续推进下，年内债务到期压力可以有效化解。按照企业属性不同统计发债占比情况来看，2023年1-5月境内债发行以国央企背景房企为主，占比达到93%，自2020年以来持续提升。

　　国内贷款方面，2023年以来在销售回暖的背景下房地产到位资金整体下滑幅度有所收窄，个人按揭贷款和定金及预收款增速均已转正，国内贷款仍处于下滑状态，2023年1-5月国内贷款累计同比下滑10.5%，相对2022年25.4%的下滑幅度已有明显收窄。

　　股权融资方面，自“第三支箭”政策落地后，多家上市房企持续推进股权融资，目前仍在稳步推进中。

　　每一次危机中都伴随行业洗牌的发展机遇。2021年下半年起的本轮行业洗牌仍在进行中，基本面尚在筑底过程中，政策面存在继续出台宽松支持的预期，但并非所有房企都能享受政策的利好，优质房企在行业洗牌中能取得更大的市场地位。

　　拥有稳健财务结构、良好区域布局区域、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企是优质房企，在指标上通常有三大特征：①销售、投资有积极表现。尤其是在2021年下半年以后能实现逆势增长。②资产质量高，流动性强。谁能拿好地、快速去化，谁就能获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额，土储和资产质量高、流动性好的房企，未来发展空间更大。③财务结构合理，现金流安全稳健。良好的财务结构和现金流状态是房企持续发展的有力保障。

　　有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企：建发国际集团、绿城中国、滨江集团。在市场下行阶段，投销仍有增长，其能在2024年后实现规模和业绩双增长，ROE有望稳步提升。

　　头部央企国企：保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润置地、越秀地产等，其财务安全稳健，资产质量高，在经历高地价项目和存货计提减值后，预计2024年后毛利率将持续改善，引导估值提升。

　　积极探索新发展模式转型的房企，涉足城市更新、保障性租赁住房、商业REITs等地产新赛道的公司：城建发展、上实发展、万科A等。

　　其他地产公司还有：金科股份、华发股份、大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸、贝壳、我爱我家、建发股份、新城控股、美的置业。

　　重点提示：任何逻辑，均需要结合大市和个股走势选择入场和卖出时机。牢记一句话，追涨易被割，低吸更安全，谨防高潮之后的退潮期。

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